近時、不動産登記簿を見ただけでは所有者が直ちに判明しない土地や、所有者が判明しても所在が不明で連絡がつかない土地（いわゆる「所在者不明土地」）が増えているといわれます。所在者不明土地があると、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引が阻害されるなど、土地の利活用を阻害することになりますし、土地が管理不全化し、近隣に悪影響を発生させるなどの問題も生じます。

これに対処するため、令和３年４月、「民法等の一部を改正する法律」他の法律が成立し、「所有者不明土地の発生予防」と「既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化」の両面から、民事基本法制の見直しが行われました。

本稿では、「土地利用の円滑化」に関する法整備の概略をご紹介します。

なお、この法整備は、原則として、２０２３年（令和５年）４月までに施行されることになっています。

１　土地建物の管理制度の創設

これまで、土地や建物の所在名義人が行方不明の場合、不在者財産管理人を選任して対応していました。しかし、不在者財産管理人は、その不在者の財産全般を管理することになり、非効率になりがちです。そこで、所有者不明土地・建物の管理を効率的・合理的に行う制度として、個々の所在者不明土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度（所有者不明土地管理制度）が創設されました。この制度により、裁判所が管理命令を発令して管理人を選任し、管理人は、裁判所の許可があれば、不動産を売却することも可能になります。

また、所有者の所在等が判明していても、所有者が土地・建物を管理しないまま放置するなど、その管理が適切に行われないと荒廃して危険な状態になり、近隣に悪影響を与えることがあります。こうした状況に対応するため、裁判所が当該土地を対象とした管理不全土地・建物管理人を選任して管理を命ずることが可能となる制度（管理不全土地・建物管理制度）も創設されました。

２　不明共有者がいる場合への対応

共有となっている不動産の利用や処分に当たっては、共有者全員の同意を得なければならない場合が多く、一人でも行方不明者がいると共有者間の意思決定や持分の集約が困難になるといった問題があります。そこで、不明共有者がいても、共有物の利用・処分を円滑に進めることを可能とする制度として、裁判所の関与の下で、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意により共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度が創設されることになりました。また、裁判所の関与の下で、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により、不明共有者の共有持分を取得して不動産の共有関係を解消する仕組みも創設されました。

３　遺産分割長期未了状態への対応

長期間放置された後の遺産分割では具体的相続分に関する証拠等が散逸し、共有状態の解消が困難になるという問題があります。そこで、遺産分割長期未了状態の解消を促進するため、相続開始から１０年を経過したときは、個別案件ごとに異なる具体的相続分（特別受益や寄与分を考慮した相続分）による分割の利益を消滅させ、画一的な法定相続分で簡明に遺産分割を行う仕組みが創設されました。

４　隣地等の利用・管理の円滑化

電気や水道等のライフラインを自己の土地に引き込むための導管等の設備を他人の土地に設置する権利を明文化し、また、隣地所有者不明状態にも対応できる仕組みが整備されました。

弁護士　小濱意三

2021年11月30日執筆